fbpx

מנסים למכור/לרכוש נכס ללא מתווך? כדאי שתחשבו פעמיים..

מנסים למכור/לרכוש נכס ללא מתווך? כדאי שתחשבו פעמיים..

בארה"ב ובאירופה תהליך התיווך הוא עדיין חלק בלתי נפרד מתהליך רכישת הדירה – אבל בארץ מדובר בשירות אופציונלי בלבד. בחלק מעסקאות הנדל"ן אפשר בקלות להסתדר בלעדיו, אבל במקרים מסוימים הוא חיוני ומשתלם. מה היתרונות והחסרונות של המתווך, ומתי כדאי להיעזר בו? מדריך לרוכשים

תהליך קניית דירה, על ההחלטות הרבות שבו, הוא ארוך ומורכב. עוד בטרם רכישת הדירה אנו מתלבטים לגבי היישוב בו נתגורר, השכונה המתאימה, המחיר אותו אנו מוכנים לשלם וכדומה. בכל שלב אנו גם משתדלים לוודא כי אנו עושים את הצעד הנכון עבורנו, תוך מינימום טעויות וכמה שפחות הוצאות מיותרות.

בשלב הזה מתלבטים ישראלים רבים באם להיעזר בשירותיו של משרד תיווך. למרות חוק המתווכים במקרקעין, שהסדיר את מקצוע התיווך והגדיר את גבולות העיסוק של העוסקים בו, ישראל עודנה סובלת דמות המתווך מדימוי שלילי, בעוד בארה"ב וברוב מדינות אירופה מקומו של המתווך מרכזי כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן. במדינות אלו המתווך נשכר על ידי המוכר, והוא מייצגו הבלעדי במו"מ אל מול הקונה, בהתאם גם שכר טרחתו משולם על ידי המוכר.

למרות ההבדלים הקיימים בין הארץ לחו"ל, ישנם מקרים בהם הצורך בתיווך חיוני ומשתלם, ומקרים בהם ניתן להסתדר בלעדיו. במדריך הבא אפרט את היתרונות והחסרונות של השימוש במשרד תיווך, בכדי לנסות ולסייע למי שנמצאים כיום בדילמה הזו – ולמי שעוד ייתקלו בה בעתיד.

 

עלות התיווך: הנקודה הראשונה שעולה בשיקולי הרוכשים כאשר הם מתלבטים האם להשתמש בשירותי תיווך או לא, היא השיקול הכלכלי. מרבית המתווכים בישראל כיום גובים כ-2% ממחיר המכירה, גם מהצד המוכר וגם מהצד הקונה, כאשר התשלום מתבצע לרוב מיד אחרי החתימה על חוזה המכירה. מדובר בסכום לא מבוטל, שכמובן עולה ככל שמחיר הדירה עולה. ולכן, בעידן בו נדמה כי בעזרת אתרים כמו yad2 ודומיהם ניתן למצוא דירה בקלות, יש שמעדיפים למכור או לקנות את הדירה שלהם באמצעות מדורי החיפוש. אלו שיעדיפו שירותי תיווך יעשו זאת בדרך כלל משיקולי נוחות וגם משיקולים נלווים כגון מידע מעודכן על שוק הנדל"ן ופרסום מקסימאלי של הנכס (הצד המוכר).

 

בדיקה מקצועית נוספת על איכות הנכס

מבחינת הצד הקונה, ישנם יתרונות אחרים לשימוש במשרד התיווך. משרד התיווך מכיר את מוכר הדירה ונמצא איתו בקשר רציף. בנוסף, הקונה יכול להיות בטוח יחסית באשר לאיכות הנכס משום שמשרד התיווך, או המתווך העצמאי, דואג למוניטין של עצמו ולא יסתכן במכירת נכס לא ראוי. בנוסף, משרד התיווך יכול לסייע לקונה למצוא את אנשי המקצוע הנכונים לייעוץ, כמו עו"ד המתמחה בתחום, ולסייע בהליכים הבירוקרטים.

מציאת הדירה: על אף שנדמה כי היום כבר ניתן לאתר כל דירה באמצעים חינמיים, כמו אינטרנט ועיתונות כתובה, עדיין ישנם מוכרי דירות רבים שמעדיפים למכור את דירתם באמצעות משרד או מתווך "בלעדי". למעשה, מדובר בחוזה בין המתווך לבעלי הנכס, ששניהם מסכימים כי בתקופת זמן מוגדרת רק אותו משרד או מתווך הוא היחיד שיכול את אותו הנכס. היתרון לבעל הנכס ברור – מעבר לעובדה שהוא לא נאלץ לנהל את תהליך המכירה שלוקח זמן, משאבים וסבלנות, למתווך יש אינטרס גדול למכור את הדירה, גם בהיבטי מוניטין וגם מהיבטים כלכליים. מעבר לכך, המתווך ידע לאמוד את ערכו האמיתי של הנכס בהתאם למחירי השוק וכמובן לפרסם ולשווק את הנכס.

 

 

גם מבחינת רוכשי הדירות, מתווך מהווה חסכון גדול בזמן. תהליך חיפוש הדירה לוקח זמן רב; שיטוט בין אתרים, צפייה בדירות רבות שמתברר שאינן רלוונטיות, היעדרות מעבודה ופעילויות מתישות נוספות. בהנחה שכולנו אנשים עסוקים ואין לנו את הזמן והסבלנות הדרושים ביומיום, נוח מאוד שהמתווך עובד בשבילנו וחוסך לנו זמן וכסף יקרים. מעבר לזמן, המתווך תורם לנו מהניסיון שלו, מבין אילו דירות יתאימו למה שאנו מחפשים ולא יראה לנו דירות שאינן מתאימות. הוא גם לאמור להסב את תשומת ליבנו להיבטים שונים שאנו לא מייחסים להם חשיבות רבה, אך עשויים להיות קריטיים בהמשך (בנייה באזור, סביבה ומוסדות חינוך עכשוויים או עתידיים, חזקה ברכוש המשותף, הכנה למעלית, דמי ועד בית גבוהים, מחסן נפרד או משותף וכדומה). זאת ועוד, היכרותו של המתווך ברמת המיקרו עם האזור בו הוא עובד מהווה יתרון גדול בזיהוי הזדמנויות להשקעה, מתווך טוב ש"חי ונושם" את השטח ידע למצוא לנו "מציאות" אמיתיות.

 

 

נטרול האגו בעת סגירת העסקה

מו"מ למכירת דירה: נהוג לומר כי "עסקה היא טובה כאשר שני הצדדים מרוצים ממנה". כל מי שעבר תהליך של קניית ומכירת דירה יודע שמדובר בלא מעט עבודה ותסכול. לרוב המוכר והקונה נפגשים איפשהו באמצע, אבל בלא מעט מקרים במהלך המו"מ שני הצדדים מתבצרים בעמדותיהם, לא נכונים להתפשרויות, ולמרות הרצון הדו-צדדי למכור ולקנות זה מפוצץ לא אחת את המו"מ בין הצדדים, וכולם מתחרטים על כך לאחר מכן. הגישה הרווחת בעולם הנדל"ן גורסת כי "מו"מ אידיאלי הוא כזה אשר מתנהל באמצעות מתווך". מעורבותו של המתווך מנטרלת את האגו והרגשות הכרוכים בהעלאת או הורדת מחירו של הנכס. דבר חשוב ואחרון, הוא עניין התמחור והמחיר, לרוכש ולמוכר, אותו יודע המתווך ולכן הוא מהווה גורם מאזן ומפשר במו"מ בין הצדדים. לעיתים המתווך גם מוכן להוריד מעט מדמי התיווך שלו בכדי שהעסקה תיסגר.

0 Comment

Leave a Comment

Your email address will not be published.